Di tengah meningkatnya kesadaran hukum masyarakat Gresik, pengurusan sertifikat tanah warisan menjadi hal yang tak bisa diabaikan. Tanah yang diwariskan tanpa sertifikasi jelas rawan disengketakan, terlebih di Kabupaten Gresik yang terus berkembang sebagai kawasan industri dan pemukiman. Menurut data Kementerian ATR/BPN tahun 2023, lebih dari 50% tanah warisan di Indonesia belum dibaliknamakan secara legal, termasuk di wilayah Gresik (Sumber : atr-bpn.id).
Tak sedikit keluarga di Gresik yang berselisih hanya karena belum mengurus tanah warisan secara benar. Proses ini sebetulnya tidak sesulit yang dibayangkan, selama Anda memahami alur dan persyaratan yang berlaku. Artikel ini akan membimbing Anda secara lengkap tentang tata cara mengurus sertifikat tanah warisan di Gresik, mulai dari dokumen hingga estimasi biaya, dengan pendekatan yang praktis dan sesuai aturan.
Persyaratan Dokumen Pengurusan Sertifikat Tanah Warisan
Langkah awal yang harus Anda lakukan adalah menyiapkan dokumen administratif. Tanpa kelengkapan dokumen, proses di BPN Gresik akan tertunda atau bahkan ditolak.
Dokumen Wajib:
- Fotokopi KTP dan Kartu Keluarga seluruh ahli waris
- Akta Kematian Pewaris dari Dinas Dukcapil
- Surat Keterangan Waris:
- Untuk Muslim: dari kelurahan, disahkan KUA atau Pengadilan Agama (jika perlu)
- Untuk non-Muslim: melalui Notaris
- Akta Pembagian Hak Bersama (jika ada)
- Sertifikat tanah asli
- SPPT PBB tahun terakhir beserta bukti bayar
- Surat Pernyataan Ahli Waris bermaterai
- Bukti hubungan keluarga (Akta Kelahiran/Akta Nikah)
- Fotokopi NPWP ahli waris utama (jika nilai tanah melebihi batas kena pajak)
Sertifikat tanah dan dokumen pajak menjadi dua elemen penting yang wajib ditunjukkan saat proses balik nama di Kantor Pertanahan.
Langkah-Langkah Mengurus Sertifikat Tanah Warisan
1. Konsultasi Awal di Kantor BPN Gresik
Kunjungi loket layanan Kantor Pertanahan Kabupaten Gresik di Jl. Dr. Wahidin Sudirohusodo No. 698. Konsultasi awal bertujuan untuk memverifikasi dokumen, termasuk keabsahan surat waris dan status tanah.
2. Pengajuan Balik Nama
Balik nama merupakan inti dari proses ini, yakni mengganti nama pemilik sertifikat dari pewaris ke ahli waris. Ajukan formulir permohonan balik nama disertai berkas asli dan fotokopi.
Waktu penyelesaian balik nama biasanya 5–15 hari kerja. Namun, hal ini bisa lebih lama jika ada dokumen yang belum lengkap atau perlu klarifikasi tambahan.
3. Pengukuran Ulang Tanah (Jika Belum Terpetakan)
Jika sertifikat lama tidak mencantumkan peta bidang sesuai sistem elektronik BPN (SHM lama), maka petugas dari BPN akan menjadwalkan pengukuran ulang.
4. Pembayaran Biaya dan Pajak
Berdasarkan Peraturan Daerah Kabupaten Gresik dan UU Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), berikut estimasi biaya:
- BPHTB: 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) dikurangi Nilai Tidak Kena Pajak (NTKP). Untuk Gresik, NTKP saat ini ditetapkan sebesar Rp 300 juta.
- Biaya administrasi BPN: Sekitar Rp 50.000 – Rp 200.000 (tergantung luas tanah dan kompleksitas proses).
Anda bisa mengajukan pembebasan BPHTB untuk warisan antar keluarga inti (anak/suami/istri/orangtua) melalui Badan Pendapatan Daerah (Bapenda) Kabupaten Gresik. Syarat pembebasan ini diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan (PMK) No. 111/PMK.03/2013.
5. Penerbitan Sertifikat Baru
Jika seluruh tahapan telah dilalui dan dokumen dinyatakan sah, Kantor BPN akan menerbitkan sertifikat hak milik atas nama Anda sebagai ahli waris. Jangka waktu penerbitan ini bervariasi, rata-rata 1–2 bulan.
Proses Khusus untuk Tanah Warisan Belum Bersertifikat
Jika tanah yang diwariskan masih berupa letter C/girik, maka prosesnya adalah sertifikasi baru. Anda harus mengikuti tahapan:
- Membuat Surat Keterangan Riwayat Tanah
- Mengurus pernyataan penguasaan fisik tanah dari RT/RW dan Kelurahan
- Menyediakan saksi batas tanah (dua tetangga yang berbatasan langsung)
- Mengajukan permohonan sertifikat baru ke BPN melalui program reguler atau PTSL (jika tersedia di desa Anda)
Beberapa desa di Gresik hingga 2025 masih masuk program PTSL, terutama desa di wilayah pinggiran seperti Manyar, Cerme, dan Menganti. Tanyakan langsung ke kelurahan setempat atau ke kantor kecamatan.
Estimasi Waktu Proses
Dengan dokumen lengkap dan tidak ada kendala hukum:
- Balik nama: 2 minggu hingga 1 bulan
- Pengukuran dan sertifikasi ulang: hingga 3 bulan
- Sertifikasi tanah belum bersertifikat: 4–6 bulan (jika tidak masuk program PTSL)
Risiko Jika Tidak Segera Mengurus
- Potensi konflik keluarga: Warisan tanpa legalitas rentan diperebutkan
- Nilai ekonomi tidak maksimal: Tanah tidak bisa dijual atau diagunkan
- Rentan sengketa pihak luar: Tanpa sertifikat, klaim pihak ketiga sulit dibantah
- Pemanfaatan terbatas: Tidak bisa dijadikan jaminan KUR atau usaha
Tips Agar Proses Lebih Lancar
- Pastikan semua ahli waris sepakat sebelum mengajukan balik nama
- Simpan semua bukti asli transaksi dan salinan dokumen penting
- Gunakan jasa PPAT/Notaris jika Anda merasa prosesnya rumit
- Urus sejak awal setelah pewaris wafat agar tidak menimbulkan konflik jangka panjang
Mengurus sertifikat tanah warisan di Kabupaten Gresik adalah tanggung jawab moral sekaligus langkah hukum yang wajib Anda lakukan. Prosesnya tidak serumit yang dibayangkan selama Anda menyiapkan dokumen dan mengikuti tahapan dengan benar.
Jangan menunggu hingga terjadi sengketa atau tanah diwarisi generasi berikutnya yang tidak tahu-menahu asal-usulnya. Legalitas adalah bentuk perlindungan terbaik atas hak Anda dan keluarga.